地下車(chē)位的建造成本并不低。
????近日，濱江新區(qū)一樓盤(pán)車(chē)位租售方案公示，其中小車(chē)車(chē)位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“車(chē)位”）備案均價(jià)19萬(wàn)元，每月租金高達(dá)830元，這引起了業(yè)主的熱烈討論。一直以來(lái)，對(duì)于車(chē)位租售問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商都爭(zhēng)議不斷。業(yè)主吐槽車(chē)位賣(mài)得貴，買(mǎi)不起；而開(kāi)發(fā)商則大吐苦水，車(chē)位并沒(méi)有業(yè)主想象中的高利潤(rùn)。對(duì)此，記者展開(kāi)調(diào)查。????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????車(chē)位租售定價(jià)由供求關(guān)系決定
???? 談起小區(qū)車(chē)位問(wèn)題，新會(huì)一小區(qū)業(yè)主陳先生的話匣子就打開(kāi)了：“唉，我們小區(qū)車(chē)位售價(jià)高達(dá)25萬(wàn)元，租金每月900元，但周邊停車(chē)位緊俏，很難找停車(chē)位，只能咬牙買(mǎi)了一個(gè)車(chē)位。真的是車(chē)位貴過(guò)車(chē)啊！”“為什么每個(gè)小區(qū)的車(chē)位售價(jià)不一樣，究竟車(chē)位售價(jià)、租金是由誰(shuí)來(lái)定？如何定？”陳先生道出了許多業(yè)主的疑問(wèn)。
????記者從市相關(guān)部門(mén)了解到，根據(jù)《廣東省定價(jià)目錄（2018年版）》，車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格沒(méi)有列入政府定價(jià)目錄，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，我市產(chǎn)權(quán)車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行屬地備案制度，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售車(chē)位只需到屬地發(fā)改部門(mén)備案，銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)備案價(jià)格。
????至于車(chē)位出租價(jià)格，市相關(guān)部門(mén)方面表示，根據(jù)《關(guān)于放開(kāi)住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車(chē)場(chǎng)停車(chē)保管服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問(wèn)題的通知》（粵發(fā)改價(jià)格[2015]483號(hào)），自2015年8月15日起，住宅小區(qū)的停車(chē)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主或使用人，通過(guò)合同或其他方式約定。
????越通房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理劉錦華表示，住宅小區(qū)車(chē)位定價(jià)，主要由開(kāi)發(fā)商結(jié)合成本價(jià)及參考周邊樓盤(pán)項(xiàng)目來(lái)制定，還與車(chē)位配比、入住率、房?jī)r(jià)等因素有關(guān)。
????“說(shuō)到底，車(chē)位租售的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的?！痹Ｂ』禺a(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|卉一語(yǔ)中的。她解釋稱(chēng)，車(chē)位配比低的小區(qū)車(chē)位售價(jià)通常較高，因?yàn)榇嬖诠┎粦?yīng)求的情況；車(chē)位配比高的小區(qū)車(chē)位可能還會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)，因?yàn)楣┻^(guò)于求。
????廣東駿賢集團(tuán)董事長(zhǎng)馮錦麟表示，車(chē)位的價(jià)格表面上雖是由開(kāi)發(fā)商決定的，但實(shí)際上是由市場(chǎng)所決定。
????記者走訪了解到，如今江門(mén)市區(qū)車(chē)位售價(jià)仍穩(wěn)定在15萬(wàn)元左右，部分可達(dá)20萬(wàn)元以上。正如上述業(yè)內(nèi)人士所言，車(chē)位售價(jià)主要取決于供求關(guān)系。蓬江區(qū)上城鉑雍匯地下車(chē)位每個(gè)售價(jià)約20萬(wàn)元，車(chē)位配比是1：0.8。與之相反，車(chē)位配比高的小區(qū)，車(chē)位售價(jià)由于項(xiàng)目急于回款、大幅促銷(xiāo)等因素，相對(duì)較低，典型者莫過(guò)于蓬江區(qū)的方直瓏湖灣，三重優(yōu)惠疊加后，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位最高直減10萬(wàn)元，是10多年來(lái)市區(qū)首次出現(xiàn)如此大幅度的車(chē)位降價(jià)，算下來(lái)每個(gè)車(chē)位大概7萬(wàn)多元，之所以如此，主要原因在于：二期共有住宅970戶(hù)，車(chē)位1695個(gè)，車(chē)位配比高達(dá)1：1.75。
????出租回報(bào)率低、車(chē)位成本高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商“只售不租”
????在住宅小區(qū)中，對(duì)于小車(chē)停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商大多“只售不租”，僅小部分開(kāi)發(fā)商會(huì)提供車(chē)位租賃服務(wù)，但租金較高，有的小區(qū)車(chē)位每月租金甚至高達(dá)900元。記者走訪了解到，雖然大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)地下停車(chē)位“只售不租”，但不少購(gòu)買(mǎi)了停車(chē)位的業(yè)主會(huì)進(jìn)行出租，每個(gè)月租賃費(fèi)用約為三四百元。
????劉錦華給記者算了一筆賬，站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，他們更樂(lè)意“只售不租”，主要原因在于租金回報(bào)率低，以及資本營(yíng)運(yùn)效益等。目前在江門(mén)，每個(gè)車(chē)位的均價(jià)約15萬(wàn)元，以每月租金400元來(lái)計(jì)算，一年租金4800元，不考慮通貨膨脹等因素，約31年才能收回車(chē)位成本。這對(duì)于需要盡快回籠資金投資新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商明顯不劃算。
????市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉澤權(quán)表示，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)考慮資金使用、資金回報(bào)率。由于車(chē)位出租的資金回報(bào)率低，不少開(kāi)發(fā)商都不愿意將車(chē)位進(jìn)行出租。
????除了租金回報(bào)率低外，車(chē)位成本高也是開(kāi)發(fā)商大多“只售不租”的重要原因。在采訪中，一些開(kāi)發(fā)商大吐苦水“賣(mài)車(chē)位，真的沒(méi)那么賺錢(qián)！”一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，地下車(chē)庫(kù)建造成本十分高，再加上房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，銀行借貸利息不低，并沒(méi)有大家想象中的高利潤(rùn)。
????多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，地下車(chē)庫(kù)的建造成本高于地上建筑?！白鳛殚_(kāi)發(fā)商，收回投資并取得合理回報(bào)是投資者的本性?！瘪T錦麟表示，雖然建一個(gè)車(chē)位沒(méi)有像住宅一樣有分隔墻體，但實(shí)際上，地下車(chē)庫(kù)的地面承載力要求更高，需要的鋼材水泥成本已高于住宅的分隔墻體成本。
????劉錦華也表示，地下車(chē)庫(kù)要開(kāi)挖土方，要做支護(hù)工程，如土建、消防、排水等，同時(shí)單位面積的鋼筋含量、混凝土含量等指標(biāo)都要遠(yuǎn)高于地上建筑部分，地下車(chē)位的成本往往要比地面車(chē)位甚至住宅的建筑成本都要高不少，且開(kāi)發(fā)商會(huì)有積壓資金的時(shí)間成本，不是說(shuō)降價(jià)就可以隨便降價(jià)的。
????一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位的成本為每平方米2800元左右，人防車(chē)位由于建設(shè)要求更高，成本為每平方米3000元左右，從表面上看，車(chē)位套內(nèi)面積只有10多平方米，但實(shí)際上，加上公攤面積、邊角等，建筑面積大約有30多平方米，再算上稅費(fèi)、利息等，產(chǎn)權(quán)車(chē)位的成本約10萬(wàn)元/個(gè)，人防車(chē)位的成本約11萬(wàn)元/個(gè)。再加上車(chē)位建好后需要至少一年時(shí)間確權(quán)，算上資金成本，大概會(huì)去到12萬(wàn)元/個(gè)，如果銷(xiāo)售不暢，有所拖延，成本可能去到十三四萬(wàn)元/個(gè)。另外，項(xiàng)目做兩層車(chē)庫(kù)的平均成本要大于做一層車(chē)庫(kù)的平均成本。一般來(lái)說(shuō)，車(chē)位如果賣(mài)不到六七成，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)虧本。
????馮錦麟表示，江門(mén)車(chē)位售價(jià)約15萬(wàn)元/個(gè)，每平方米約4200元，而3月我市一手住宅成交均價(jià)約8198元/平方米，住宅售價(jià)遠(yuǎn)高于車(chē)位售價(jià)。車(chē)位售價(jià)不高，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不賺錢(qián)，甚至虧本，因此開(kāi)發(fā)商不愿多建車(chē)位，而車(chē)位出租，投資回報(bào)就更低了?！斑@就是業(yè)主認(rèn)為車(chē)位價(jià)格高，而開(kāi)發(fā)商又不愿意多建車(chē)位的根本原因?！瘪T錦麟說(shuō)。
????相關(guān)部門(mén)與開(kāi)發(fā)商
????共同商討解決辦法
????小區(qū)尚有較多空余車(chē)位，但是“只售不租”，居民只能讓愛(ài)車(chē)“流浪”路邊，面臨停車(chē)難問(wèn)題。這是普遍存在的問(wèn)題，是否有解決方案呢？
????今年初，蓬江區(qū)政府積極動(dòng)員轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將小區(qū)內(nèi)的空余小汽車(chē)停車(chē)位釋放出來(lái)，優(yōu)惠出租或打折出售，用來(lái)滿(mǎn)足小區(qū)居民停車(chē)的需求。目前已有多個(gè)小區(qū)響應(yīng)政府號(hào)召，緩解市民停車(chē)難的問(wèn)題，其中，鳳山水岸一期、二期推出約800個(gè)產(chǎn)權(quán)車(chē)位打折出售。另外，鳳山水岸筑福里停車(chē)場(chǎng)也下調(diào)了車(chē)位租賃價(jià)格。
????楊東卉表示，對(duì)于市民停車(chē)難、車(chē)位貴的問(wèn)題，這不是單靠開(kāi)發(fā)商就能解決的問(wèn)題，應(yīng)該由相關(guān)部門(mén)與開(kāi)發(fā)商共同商討解決辦法。
????劉錦華表示，車(chē)位租售問(wèn)題涉及多方利益，很難在一時(shí)半會(huì)兒理清，建議相關(guān)部門(mén)、開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主加強(qiáng)溝通，共同商討合理的方案。
????馮錦麟認(rèn)為，業(yè)主應(yīng)理解開(kāi)發(fā)商建造車(chē)位的投資和回報(bào)，而開(kāi)發(fā)商也要體諒老百姓買(mǎi)一套住宅可能已經(jīng)比較吃力，而車(chē)位屬于改善型商品，未必每個(gè)業(yè)主都能負(fù)擔(dān)得起。
????對(duì)于業(yè)主糾結(jié)買(mǎi)不買(mǎi)車(chē)位的問(wèn)題，受訪的業(yè)內(nèi)人士建議，有條件的話，建議業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。楊東卉表示，相比起周邊城市，江門(mén)小區(qū)的車(chē)位其實(shí)不算太貴。另外，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位除了長(zhǎng)期有固定停車(chē)位外，也是抵抗通貨膨脹的好方法，買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，還相當(dāng)于買(mǎi)了一個(gè)固定資產(chǎn)。
