????4月24日，編號為JCR2021-38（蓬江04）的蓬江區(qū)江僑路與明理街交叉口東北側地段商住地塊自4月22日因故終止出讓后，重新掛牌，預計于6月3日摘牌。記者了解到，本宗商住地重新掛牌后起拍總價不變，仍為約11.29億元，折合樓面地價約5750元/平方米。而地塊在最高限價、規(guī)劃方面有所調整。值得一提的是，最高限制總價從135315.432萬元（折合樓面地價約6894元/平方米），調整為169291萬元（折合樓面地價約8625元/平方米）。
????江門日報記者 李銀換
????地塊再次掛牌前后有何不同？
????本次掛牌的JCR2021-38（蓬江04）號地屬“三舊”改造項目；用途為商服、住宅用地；出讓建設用地面積80939.48平方米，其中地塊一建設用地面積23635.36平方米，地塊二建設用地面積57304.12平方米。
????值得注意的是，本次掛出的商住用地在3月26日首次掛牌，在4月22日終止掛牌，時隔不到48小時，又于4月24日重新掛牌。記者發(fā)現(xiàn)，與之前的掛牌信息對比，本次掛牌條件最高限制總價和規(guī)劃方面都有了調整。
????變化一為最高限制總價從135315.432萬元（折合樓面地價約6894元/平方米），調整為169291萬元（折合樓面地價約8625元/平方米）。
????變化二為臨路指標。原為臨明理街、明居街、明月街不少于5米，調整為臨明理街不少于10米，臨明居街、明月街不少于5米。
????變化三為道路配建。新增“如因政府無法提供道路用地給建設單位進行道路建設，則現(xiàn)骨干的道路配建責任取消”的建設說明。
????為何調整最高限制樓面地價？
????據(jù)悉，近來我市的土地出讓最高限價標準優(yōu)化為：土地出讓中樓面地價上漲幅度超過起拍價一定比例的，在不改變土地規(guī)劃出讓條件的前提下，競配建人才住房、公共租賃住房、現(xiàn)房銷售面積或商業(yè)自持面積等。該上漲幅度比例原則上按不超過50%控制，可以根據(jù)市場變化與地塊情況自行確定。
????關于樓面地價調整至約8625元/平方米的原因，美智研究院認為主要是以下兩個方面：
????一方面是該地塊自身因素問題，地塊本身配建要求較多，包括配建明月街、明居街、明理街和地塊一與北側公園之間的步行道路及附屬設施建設（地塊需自行配建的規(guī)劃道路面積超過2萬平方米），不少于1200平方米的社區(qū)公共用房，臨新篁路一側需預留2100平方米的開放式廣場等。地塊自身配建成本相對較高，假如地塊報價達到約6894元/平方米，則地塊轉為競配建，不僅增加項目建設成本，同時也減少項目的可售面積，使得地塊的實際成本再次增加，不利于房企對地塊的運作。
????另一方面是市場環(huán)境變化因素，約6894元/平方米作為最高限價的標準已經是4年前的地價參考，無論是樓市熱度還是土地價值現(xiàn)今早已有所變化，隨著現(xiàn)階段市場的逐步穩(wěn)定，舊有的限價標準確實有必要隨著市場的實際情況作出相適應的調整。
????“樓面地價最高限價由約6894元/平方米調整至約8625元/平方米，不僅可緩解地塊的操作壓力，也可適時跟進市場變化，調整過往的土地限價標準，利于體現(xiàn)土地的真實價值，調動意向房企的積極性?！泵乐茄芯吭狐c評稱。
