????經(jīng)歷了2678次圍觀，12名競拍者的65次出價，一套位于蓬江區(qū)建設(shè)路的步梯住宅日前被拍賣，成交價約37.9萬元，較起拍價溢價率達83%，較市場評估價高出28%。這就像一個縮影，折射出近段時間以來，我市法拍房市場的熱鬧。記者從江門市中級人民法院了解到，2020年以來，全市法院司法拍賣房產(chǎn)2537套，其中住宅用房為1773套。
????對于不少市民來說，普遍低于市場價的法拍房可以“撿漏”嗎？業(yè)內(nèi)人士提醒，法拍房存在風(fēng)險，市民不要盲目“撿漏”法拍房，以免掉進坑里，競拍之前需要做詳盡調(diào)查。
????江門日報記者 李銀換
????A????部分法拍房遭多人“爭搶”
????5月5日，次新小區(qū)蓬江區(qū)嶺江一品華府的一套建筑面積約115平方米的電梯住宅拍賣，吸引了11人報名，出價次數(shù)達158次，最終以約128.7萬元成交，單價約11191元/平方米，較起拍價溢價率約78.8%，高出評估價約25.9%。記者查詢二手房網(wǎng)站了解到，這一成交單價比該樓盤銷售二手房均價便宜約2000元/平方米。
????5月8日，蓬江區(qū)建設(shè)路57號的一套步梯住宅拍賣成功。該法拍房建筑面積104.64平方米，評估價約29.6萬元，起拍價約20.7萬元，起拍單價約1980元/平方米，共有12人爭搶這套房，經(jīng)65次出價，最終成交價約37.9萬元，成交單價約3624元/平方米，高出評估價約28%，較起拍價溢價率達83%。
????5月21日，蓬江區(qū)泰寧里16號一套步梯住宅同樣遭多人競拍“爭搶”，共有11人競拍，吸引3339次圍觀，共出價46次，最終以總價約22.7萬元成交，成交單價約3370元/平方米。雖然高出評估價15%，較起拍價溢價率更是高達63.9%，但不足“4字頭”的單價，在不少競拍者眼里仍屬于“撿漏”。
????近段時間以來，江門法拍房市場看上去很熱鬧，不少房源遭多人“爭搶”，出價次數(shù)多，溢價率較高，圍觀人數(shù)也有所攀升。記者留意到，這些受歡迎的房源多是“老破小”，樓齡較長，住宅較殘舊，面積較小，成交單價較低。嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示，一些地段好、樓齡新的學(xué)區(qū)房受到熱棒，拍賣成交價格幾乎與市場同價，甚至超過市場價。
????法拍房，即法院拍賣房產(chǎn)，是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋，法拍房最大的特點就是便宜。江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長、裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理楊東卉分析稱，法拍房吸引關(guān)注的原因主要是房屋起拍價低于市場價，競拍者往往抱著“撿漏”的心態(tài)，希望以低價淘到好房。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認為，法拍房關(guān)注度攀升，首先是因為門檻低，法拍房一般價格較低，擁有成熟的區(qū)位配套，部分對區(qū)位有要求的購房者會傾向于購買法拍房；其次法拍房大多為二手房（未有房屋產(chǎn)權(quán)證的單位視作一手房），不在限購范圍內(nèi)，部分投資者會因此用來投資。
????B????江門法拍房市場持續(xù)升溫
????2015年4月1日，江海區(qū)江?；▓@江琴居15號102進行公開拍賣，本次競拍沒有人報名，以流拍告終。這是記者在阿里拍賣網(wǎng)查詢到我市最早掛出的法拍房，由河南省陜縣人民法院進行公開拍賣。
????而由我市法院最早進行公開拍賣且成交的法拍房，則是在2015年11月6日，由江門市中級人民法院拍賣的蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)瑤村小苑51號，建筑面積為201平方米。本次競拍共有3人報名，出價1次，以86.5萬元的底價成交，折合單價為4285元/平方米。
????鄧桐燊表示，我市法拍房市場開始引人注目，可以說是從2018年開始。一批先知先覺的投資者或資產(chǎn)收購人士率先進入該市場，這批人士通過競拍的形式購買經(jīng)濟實惠、低價的法拍房。法拍房過戶后，他們再將房源放到中介公司出售，以賺取利差空間，在前幾年，利潤是可觀的。
????日前，瀚海數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2021法拍房拍房行為調(diào)查報告》稱，2021年1—4月，全國共成交法拍房3.88萬套，成交總價731.62億元，總報名人數(shù)超13.78萬人。全國法拍房市場呈現(xiàn)出熱鬧景象。
????在鄧桐燊看來，近期，上海法拍房限購，深圳、廣州法拍房持續(xù)火熱的信息，也讓江門法拍房持續(xù)升溫。
????記者從江門市中級人民法院了解到，2020年以來，全市法院司法拍賣房產(chǎn)2537套，其中住宅用房為1773套。我市的法拍房主要是在阿里拍賣網(wǎng)站上進行拍賣。在阿里司法拍賣平臺上，江門拍賣/變賣的住宅用房數(shù)量有4273套，正在進行和即將開始的有92套。
????在法拍房的持續(xù)升溫下，在線上司法拍賣平臺競拍住宅用房，成為我市部分市民一條新的購房渠道。鄧桐燊觀察到，與初期以投資者為主不同，現(xiàn)在越來越多自住購房者逐步進入到法拍房市場。因為自住購房者增多，對于投資者而言，2020年下半年以來，法拍房的利潤空間就越來越小了。
????鄧桐燊補充說道，進入2020年，江門法拍房市場持續(xù)升溫。據(jù)他測算，江門近一年的法拍房成交總額不低于8億元。
????記者查詢得知，除小部分法拍房受熱捧外，大多數(shù)房源以底價成交或流拍。楊東卉認為，盡管近年來法拍房的關(guān)注度有所提升，但總體而言，相較于國內(nèi)其他大城市，我市法拍房市場并不算特別火熱。
????C????購買法拍房存在風(fēng)險
????法拍房價格低，很多人想去“撿漏”，卻忽略了背后的風(fēng)險。法拍房究竟是“餡餅”還是陷阱？
????當(dāng)前市場上很多法拍房都有著復(fù)雜的“身世”。法拍房大多數(shù)都是銀行抵押貸款還不上導(dǎo)致的拍賣，而有一部分是個人房源抵押出去但借款還不上，也有小部分是刑事案件罰沒而導(dǎo)致的拍賣。
????過戶難、補繳費用多、騰空難等是法拍房購買者常遇到的坎。
????在法拍房的拍賣須知提到，買賣雙方交易所需承擔(dān)的一切稅、費、金及有可能存在的所有欠稅、費，物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人自行承擔(dān)；搬遷費用及其他一切費用由買受人負擔(dān)；過戶的稅費及補繳的所有費用由買受人承擔(dān)。
????“雖然法拍房的價格普遍比市場價便宜，但競拍成功后，能不能收樓、正常過戶，這是一個問題。”楊東卉直言，法拍房多存在瑕疵，風(fēng)險較大。據(jù)她了解，部分法拍房光是物管費這一項，就欠費好幾萬元，需要由買受人承擔(dān)。
????記者在查詢拍賣成功的房源時發(fā)現(xiàn)，有部分房源顯示未騰空或有人居住，這對于買受人來說有何風(fēng)險？
????“購買未騰空或有人居住的法拍房會存在一定的法律糾紛風(fēng)險。”張鎮(zhèn)蘭表示，根據(jù)《合同法》等規(guī)定，“買賣不破租賃”，也就是說房子買賣不影響租賃合約，如果此前房屋占有人是合法占有，那么買受人即使通過法院裁定取得所有權(quán)，也可能無法行使占有權(quán)、使用權(quán)。這時還需要通過訴訟程序來解決，費時也費力，如果雙方私下解決則又要額外支付一筆資金。楊東卉也稱，現(xiàn)實中法拍房被惡意霸占、清場難的案例并不少見。
????鄧桐燊表示，還有的房子，原戶主沒有把戶口遷出去，就算你買下了房子，也是不好辦理落戶的，這會直接影響后面孩子上學(xué)等各種相關(guān)權(quán)益。
????張鎮(zhèn)蘭表示，值得一提的是，法拍房貸款流程較復(fù)雜，且樓齡+貸款年限不能超過39年（如樓齡為17年，貸款年限最多為22年）。另外，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予以退還，會使買受人損失一定的錢財。
????受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，競買人在報名競拍前一定要想清楚，注意風(fēng)險。張鎮(zhèn)蘭提醒，購買法拍房前要注意看清法拍房的現(xiàn)狀和所需要繳納的相關(guān)費用等拍賣條件，最好到實地查看房屋的實際情況，綜合評估后再決定要不要購買。
