預(yù)計三孩政策實施，大面積戶型的需求量將增大。
????5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取“十四五”時期積極應(yīng)對人口老齡化重大政策舉措?yún)R報，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》。會議指出，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結(jié)構(gòu)、落實積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。這次會議提及的“促進生育政策和相關(guān)經(jīng)濟社會政策配套銜接”中，專門提及了加強稅收、住房等支持政策。????房地產(chǎn)的周期，短期看金融，中期看土地，長期看人口。三孩政策來了，這對我市房地產(chǎn)市場將帶來怎樣的影響？
????文/圖 江門日報記者 李銀換
????全面二孩政策實施以來，我市四房戶型產(chǎn)品增多
????要預(yù)測實施三孩政策，將對我市房地產(chǎn)市場有哪些影響，我們不妨先來回顧一下全面二孩政策實施以來，我市房地產(chǎn)市場的變化。
????2016年1月1日，全面二孩政策實施，至今5年多時間，受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，我市房地產(chǎn)的變化體現(xiàn)在購房者對四房需求增多，而開發(fā)商根據(jù)需求推出更多的四房戶型產(chǎn)品。
????博富控股總裁助理譚華駒表示，二孩政策放開前，市場的主流產(chǎn)品是三房、小戶型，大戶型、高總價產(chǎn)品的去化速度較慢和銷售難度都較大。隨著政策的放開，特別進入了2019年后，四市三區(qū)都不同程度地出現(xiàn)了改善型的大戶型（特別是四房）稀缺和受到熱捧的情況，同時，在新報建項目中，四房產(chǎn)品的占比也大大提升。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭觀察到，從全面二孩政策開放至今，江門樓盤中約100—110平方米的小四房產(chǎn)品開始增多。在置業(yè)人群中，不少購房者會顧及到將來兩個小孩的問題，愿意考慮四房戶型產(chǎn)品。根據(jù)美智研究院監(jiān)測顯示，成交數(shù)據(jù)方面，三房剛需戶型仍是主流，但改善型產(chǎn)品的需求呈上升態(tài)勢。
????有22年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的越通房地產(chǎn)副總經(jīng)理劉錦華表示，全面二孩政策實施以來，江門很多開發(fā)商在項目開發(fā)前期的戶型定位中，增加了3+1及舒適四房單元的戶數(shù)配比。據(jù)他觀察，120—130平方米左右的3+1單元目前在市場上很受歡迎。
????三孩政策將有利于我市房地產(chǎn)市場發(fā)展
????那么，實施三孩政策，將對我市房地產(chǎn)市場有怎樣的影響？
????張鎮(zhèn)蘭表示，根據(jù)美智研究院近期公布的《五大維度，解密江門“七普”人口數(shù)據(jù)背后的房地產(chǎn)真相》報告數(shù)據(jù)顯示，目前，江門每100名勞動年齡人口大致需要負擔(dān)41名非勞動年齡人口。一般來說，人口總撫養(yǎng)比低于50%的階段稱之為人口紅利期。我市目前仍處于人口紅利期階段。此次實施三孩政策，未來年輕人口增加，同時住房需求將相應(yīng)增加，因此對房地產(chǎn)將有一定的利好。
????“放開三孩生育政策，當(dāng)然對未來房地產(chǎn)的發(fā)展帶來利好，但影響不會馬上出現(xiàn)?！眲㈠\華認(rèn)為，這個政策的利好會有一定的延續(xù)性，將在正式實施后的未來幾年逐步體現(xiàn)。
????譚華駒同樣認(rèn)為，短期之內(nèi)，三孩政策未必能有很明顯的刺激作用，就正如二孩政策放開后，3—4年后才逐步看到了效果。三孩政策實施5—6年后，這個效果或許就會比較明顯。
????受訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，盡管實施三孩政策利好我市房地產(chǎn)市場，但具體的影響還要看具體的政策配套支持措施。
????張鎮(zhèn)蘭表示，三孩政策能否對江門樓市產(chǎn)生影響，還需要看具體的政策配套支持措施，是否能加強人們的生育意愿，畢竟“生兒容易養(yǎng)兒難”。
????預(yù)測未來改善型住宅產(chǎn)品需求更大
????“三孩的話，房子起碼要有五間房，估計要180平方米才夠住?！比⒄吖己?，江門一個媽媽群的群友在熱烈討論著。這在一定程度上折射出在三孩政策下，人們對居住需求的變化。
????劉錦華認(rèn)為，三孩政策實施后，未來對江門本地房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、人們對3+1、4+1居室的需求肯定會增加，并可能成為未來很長一段時間的購房主力戶型，新開發(fā)項目可適當(dāng)增加大戶型配比；2、對中端物業(yè)市場（如120—144平方米）的電梯洋房影響較大，預(yù)計購房者對城市核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房需求增大；3、在購房者客群比例中，公職人員的數(shù)量將有所增加，私企人員影響有限（除了高管階層外），這部分人群具有較強的購買力；4、房地產(chǎn)行業(yè)將向城市外圍延伸，城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有望受益，同時也使政府加大對新區(qū)教育資源、生活配套的規(guī)劃及投資力度。
????“若家庭人口增長了，相對就會需要更大的戶型，江門未來或會出現(xiàn)更多的4房或改善型住宅產(chǎn)品?！睆堟?zhèn)蘭認(rèn)為實施三孩政策，我市房地產(chǎn)的變化將體現(xiàn)在戶型產(chǎn)品需求上。
????除了對于改善型住房的需求增加、優(yōu)質(zhì)教育資源的需求增加外，譚華駒還認(rèn)為，項目進行規(guī)劃設(shè)計時，對于兒童活動區(qū)域會更加關(guān)注，需要保證孩子們有足夠的活動空間；在放開三孩政策的同時，在堅持“房住不炒”的基本前提之下，現(xiàn)在的限購政策是否會出現(xiàn)從“限三套”變成“限四套”，出現(xiàn)一定程度的放松？這個暫時不好判斷，但值得大家期待。
