????日前，江門美智研究院發(fā)布報(bào)告《五大維度，揭秘江門“七普”人口數(shù)據(jù)背后的房地產(chǎn)真相》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），報(bào)告從人口總量、人口增量、內(nèi)部流動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)五大維度分析江門人口對(duì)未來房地產(chǎn)走勢(shì)的影響。報(bào)告指出，江門人口規(guī)?；久嫔锌?，支撐著過往樓市穩(wěn)定發(fā)展；城鎮(zhèn)化進(jìn)入慢速增長期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)需求收窄。
????江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????人口總量
????新會(huì)常住人口數(shù)量最多
????在人口總量方面，報(bào)告顯示，江門市2020年人口總量479.8萬人。
????江門美智研究院分析，人口總量決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶容量，側(cè)面反映房地產(chǎn)的總體需求，人口總量與房地產(chǎn)需求呈一定的正向相關(guān)性。綜合2020年各區(qū)市住宅成交套數(shù)來看，除投資型城市鶴山較特殊外，其余區(qū)市常住人口數(shù)量在一定程度上影響著房地產(chǎn)需求，常住人口越多，對(duì)房地產(chǎn)的需求相對(duì)就越大，其中新會(huì)常住人口數(shù)量最多，為909277人，常住人口數(shù)量占比19%，住宅成交套數(shù)占比13.5%；臺(tái)山常住人口907744人，常住人口數(shù)量占比18.9%，住宅成交套數(shù)占比20.6%；蓬江常住人口853007人，常住人口數(shù)量占比12.9%，住宅成交套數(shù)占比12.9%；鶴山常住人口530684人，常住人口數(shù)量占比11.1%，住宅成交套數(shù)占比20.2%。
????人口增量
????市區(qū)人口吸引力較強(qiáng)
????在人口增量方面，報(bào)告顯示，2010—2020年，這10年間江門人口保持增長態(tài)勢(shì)，增量為34.9萬人，年平均增長率為0.76%。人口增長較多的地區(qū)是蓬江、江海和新會(huì)，10年間分別增加了13.39萬人、11.03萬人、6.01萬人，三區(qū)常住人口10年間增加30.43萬人，占全市增量的87.15%。
????報(bào)告指出，人口增量的變動(dòng)，反映新增住房需求對(duì)樓市的拉動(dòng)作用，影響市場(chǎng)的長期發(fā)展?jié)摿?。我市市區(qū)人口吸引力較強(qiáng)，從三區(qū)四市住宅房價(jià)年增長率與常住人口增長率對(duì)比來看，房價(jià)的漲幅與人口增長率之間存在一定的關(guān)聯(lián)。放眼未來，樓市發(fā)展需要新增的人口不斷補(bǔ)充，才能擴(kuò)大需求，維持市場(chǎng)的活躍與健康。
????內(nèi)部流動(dòng)
????城鎮(zhèn)化紅利對(duì)樓市有推動(dòng)作用
????在內(nèi)部流動(dòng)方面，報(bào)告顯示，江門市2020年常住人口城鎮(zhèn)化率為67.63%。
????報(bào)告指出，城市人口的內(nèi)部流動(dòng)（特指農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)移），能反映城鎮(zhèn)化紅利對(duì)樓市的推動(dòng)作用。從數(shù)據(jù)上來看，江門的城鎮(zhèn)化仍有一定的發(fā)展空間?？v觀過去16年，江門城鎮(zhèn)化率增速放緩，進(jìn)入慢速發(fā)展期。對(duì)于房地產(chǎn)而言，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)城置業(yè)需求雖進(jìn)入慢速發(fā)展期，但我市每年仍有2萬—4萬名鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體有機(jī)會(huì)發(fā)展成潛在置業(yè)客戶。蓬江、江海城鎮(zhèn)化率高達(dá)99%，城鎮(zhèn)化帶來的樓市機(jī)遇由自身轉(zhuǎn)向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；新會(huì)城鎮(zhèn)化率為66.5%，處于快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化紅利仍存在，未來人口增長潛力也將進(jìn)一步釋放；臺(tái)山、開平、恩平城鎮(zhèn)化率分別為47.46%、57.21%、63.23%，土地空間廣闊。
????家庭結(jié)構(gòu)
????剛需戶型需求量有望上升
????在家庭結(jié)構(gòu)方面，報(bào)告顯示，江門全市共有家庭戶1606832戶，家庭戶均人口為2.76人，“三口之家”的普適性正在減少。
????報(bào)告指出，家庭結(jié)構(gòu)的變化，將影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求態(tài)勢(shì)，對(duì)住房戶型結(jié)構(gòu)提出新的調(diào)整要求?！叭谥摇币廊皇钱?dāng)下江門主流的家庭結(jié)構(gòu)。江門美智研究院分析，江門戶均人口下降對(duì)房地產(chǎn)將產(chǎn)生以下影響：一是城鎮(zhèn)化、戶籍政策加速人口流動(dòng)，隨之也為樓市帶來旺盛需求。而城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的舊城改造和城市建設(shè)，也需要房地產(chǎn)行業(yè)的支撐；年輕人傾向于獨(dú)立居住，導(dǎo)致家庭戶數(shù)的裂變?cè)黾樱鄳?yīng)的住房需求也會(huì)增加，而年輕人經(jīng)濟(jì)能力有限，大多會(huì)選擇剛需戶型，因此未來剛需戶型的需求量將有進(jìn)一步上升的可能；年輕人婚后不著急生小孩等，可能催生小戶型的租賃需求。
????年齡結(jié)構(gòu)
????我市仍處于人口紅利期階段
????在年齡結(jié)構(gòu)方面，報(bào)告顯示，江門0—14周歲76.85萬人，15—64周歲340.54萬人，65周歲及以上62.42萬人，人口年齡結(jié)構(gòu)繼續(xù)表現(xiàn)出“兩頭低、中間高”的總體特征。
????報(bào)告指出，年齡結(jié)構(gòu)反映城市的活力度、撫養(yǎng)壓力以及房地產(chǎn)不同年齡的購房結(jié)構(gòu)占比和需求變化。從勞動(dòng)適齡人口（15—64周歲）負(fù)擔(dān)系數(shù)看，2020年末，江門市少年兒童撫養(yǎng)比為22.571%，老年人口撫養(yǎng)比為18.33%，總撫養(yǎng)比為40.9%。目前，江門每100名勞動(dòng)年齡人口大致需要負(fù)擔(dān)41名非勞動(dòng)年齡人口，一般來說，把人口總撫養(yǎng)比低于50%的階段稱之為人口紅利期，因此我市仍處于人口紅利期階段。
????展望江門樓市，江門美智研究院提出了兩點(diǎn)建議：一是引進(jìn)來。有人的地方，就有市場(chǎng)。江門應(yīng)利用土地優(yōu)勢(shì)，大力招商引資，全力推進(jìn)工業(yè)立市，把人才引進(jìn)來；二是走出去。積極學(xué)習(xí)全國各大城市先進(jìn)或優(yōu)秀的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地實(shí)際條件，制定適合本土發(fā)展的新型戰(zhàn)略，放大粵港澳大灣區(qū)核心城市之一的后天優(yōu)勢(shì)，重塑城市競(jìng)爭(zhēng)力。
