一些樓盤啟動全民營銷。
????經歷了1—5月的“小陽春”后，自6月以來，全市一手住宅成交量有所下滑，不少樓盤上訪量有所下降。????在市場平淡的背景下，大部分樓盤在營銷策略上發(fā)力，特價房促銷成主流，“8字頭”“9字頭”特價房源扎堆推出。與此同時，不少房企重啟或者加大全民營銷的力度，加速去化，全民營銷“重出江湖”，成交最高可獎2萬元。隨著“金九銀十”啟幕，房企營銷線又到了沖鋒的時刻。全民營銷能否助房企實現(xiàn)共贏？
????文/圖 江門日報記者 李銀換
????全民營銷的項目不斷增多
????7月，濱江新區(qū)一個純新盤開盤，市民梁先生打算自行到營銷中心了解詳情。經從事房地產市場的朋友提醒，該項目推出全民營銷，到訪前進行登記信息，若成交傭金可高達2萬元。這讓梁先生感到很驚喜?！皼]想到通過全民營銷，買房還能更優(yōu)惠，這還挺新鮮的?！绷合壬f。
????在梁先生看來的新鮮事，其實早在9年前就已被提出來了。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2012年，綠城實施全民經紀人賣房制度，后來碧桂園正式提出全民營銷概念。2014年，旭輝等房企將營銷場景由線下轉至線上，全民營銷進入新的階段。然而，在2014年的全民營銷平臺搭建潮后，多數(shù)房企選擇退出，目前恒大“恒房通”、碧桂園“鳳凰通”等全民營銷平臺一直保持在線的狀態(tài)。
????“全民營銷1%高傭金”“全民營銷，薦者有份。成功推薦客戶成交即獲10000元/套獎勵”“推薦成交獎勵5000元”……近日，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，目前江門推出全民營銷的項目在增多，不少項目均打出全民營銷的宣傳海報，如遠洋天成、越秀地產旗下項目、粵海城、濱江和院、嘉華新都匯、碧桂園旗下項目等均推出全民營銷。一套住宅的成交，報酬在5000元—20000元不等。
????全民營銷，即改變傳統(tǒng)銷售人員的售房模式，召集廣泛的社會資源共同參與房源銷售。有業(yè)內人士表示，全民營銷就像是升級版的“老帶新”活動，既化解了老客戶帶領新客戶的局限性，又能博人眼球，由于全民營銷不設任何門檻和條件，普通市民、房產中介、分銷機構等都可以加入，因此有人形容它是一種“人人皆兵”的營銷模式，在當前樓市低迷狀態(tài)下也不失一種好的營銷手段。美智地產市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，全民營銷大幅減少中間環(huán)節(jié)，能較迅速吸引客戶，一定程度上縮減了營銷成本。
????借全民營銷撬動來訪量
????全民營銷的背后，正是項目面臨著越來越大的銷售壓力。
????經歷了1—5月的“小陽春”后，自6月以來，全市一手住宅成交量均環(huán)比下跌，同時項目上訪量也有所下滑，大部分項目面臨著較大的銷售壓力。
????從供求關系來看，1—7月，全市新增供應一手住宅35879套，一手住宅成交35820套，供求關系大致平衡。截至7月末，全市一手住宅庫存量達72698套，去化周期約為13個月，供略大于求。
????從去化情況來看，記者梳理市區(qū)60多個項目的去化情況發(fā)現(xiàn)，目前在售項目去化率在五成左右僅有約45%。項目去化情況分化嚴重，有的樓盤開盤不到一年，去化率已達九成多；有的樓盤開盤一年多，去化率僅4.8%。
????張鎮(zhèn)蘭認為，自6月以來，為維持市場熱度，各項目不斷輸出特價房優(yōu)惠，但自然上訪量和成交量下滑。“房企推出全民營銷是希望通過此方法，拓寬人脈資源，通過業(yè)主、客戶、社會人士等的轉介，撬動項目來訪量，從而達到成交的目的?！睆堟?zhèn)蘭說。此外，由于渠道銷售傭金相對較高，有些項目考慮自身銷量尚可，就會啟動費用相對較小的全民營銷。
????全民營銷難解銷售困局
????那么，悄然興起的全民營銷，能否實際達到房地產商的預期呢？
????就像硬幣的正反面，全民營銷有其優(yōu)劣勢。受訪的業(yè)內人士認為，全民營銷的優(yōu)勢是可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式獲客，開發(fā)商獲客成本更低，是科技創(chuàng)新的營銷方式，也提高了行業(yè)交易效率。至于劣勢也比較明顯，首先“全民經紀人”不一定具備房地產專業(yè)知識和技能，且基本不參與到交易過程中來，購房者需要直面開發(fā)商，缺少了購房過程的安全背書。
????盡管啟動全民營銷的項目有增多的趨勢，但縱觀江門樓市，只有少部分項目在啟動，營銷仍以渠道銷售為主。
????全民營銷和渠道銷售有何不同呢？全民營銷究竟是營銷噱頭，還是真能發(fā)揮成效？
????張鎮(zhèn)蘭提到，2014年后不少房企放棄搭建全民營銷工具主要原因是企業(yè)缺少運營能力和資金投入，導致全民營銷工具達不到引流增量的作用，銷售提振效能低，不少企業(yè)轉為選擇效能更高的渠道銷售。
????裕隆基地產總經理、江門市房地產中介行業(yè)協(xié)會會長楊東卉表示，近年來，由于房地產市場發(fā)展的需求，產生了渠道聯(lián)動拓客銷售方式，至今已成為市場的常態(tài)，也是新盤項目營銷最高效率的拓客途徑。真正有買房客戶資源的還是房地產中介經紀人，因此全民營銷真正發(fā)揮的成效并不大，難解銷售困局。
????有業(yè)內人士指出，盡管成效或許不及渠道銷售，但全民營銷也有實際作用的，比如說嘉華新都匯，售價比周邊項目貴約2500元/平方米，針對的客戶相對高端，中介渠道未必有較多此類客戶，另外開發(fā)商也愿意投入資金舉辦圈層活動來維護與業(yè)主的關系，所以該項目全民營銷的效果較好。
????在張鎮(zhèn)蘭看來，全民營銷只是一種中間產物，畢竟缺失了交易過程中的專業(yè)服務，與房企自身的投入力度有直接關系。整個行業(yè)未來銷售發(fā)展應該是以線下個人經紀提供服務，線上完成所有交易流程的方向發(fā)展。
????楊東卉表示，通過全民營銷，雖然可以拓展部分客戶來源，但對銷售的促進作用非常有限。隨著“金九銀十”啟幕，各大項目或將推出更大力度的優(yōu)惠促銷，以加速去化。
