蓬江25號地實(shí)景圖。
????距離競拍時間僅15小時，新會樞紐新城TOD4商住用地突然終止出讓，這引起業(yè)內(nèi)人士的熱烈討論。第四季度，普遍來看，房企拿地比較謹(jǐn)慎，在此背景下，記者從江門市公共資源交易中心了解到，近一個月內(nèi)市區(qū)迎來土拍潮，將有6宗商住用地迎來競拍，其中，蓬江2宗、江海1宗、新會3宗。這些商住用地能否成功出讓，我市土拍市場將如何走？對此，記者進(jìn)行采訪。????文/圖 江門日報記者 李銀換 實(shí)習(xí)生 鄧彤
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????新會TOD4地塊臨時終止出讓
????10月21日零時，江門市公共資源交易中心發(fā)出公告，江門市JCR2021-168（新會22）號地塊因故終止出讓，距離原定當(dāng)天下午3點(diǎn)限時競價僅15小時。
????記者了解到，本宗商住用地位于樞紐新城TOD板塊內(nèi)，是板塊內(nèi)掛出的第四宗商住用地。本宗商住用地出讓建設(shè)用地面積55777平方米，起拍價約9.5億元，折合樓面地價6169元/平方米，最高樓面地價為9254元/平方米。
????此前，TOD1、TOD2、TOD3地塊分別被佳兆業(yè)、禹洲、建發(fā)奪得，樓面地價分別為7689元/平方米、8034元/平方米、8097元/平方米，是全市樓面地價較高的區(qū)域。由于該宗用地位置優(yōu)越，在掛牌之初便吸引較多關(guān)注，有望高溢價成交。如今突然終止出讓，因此引起業(yè)內(nèi)人士熱議。
????截至9月底，新會一手住宅庫存量高達(dá)11098套，去化周期約為16個月，其中樞紐新城片區(qū)庫存量較高。據(jù)美智研究院統(tǒng)計，截至8月底，新會樞紐新城一手住宅庫存量為3362套，其中今古洲為1334套，房企銷售壓力較大。
????對此，美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為，除了房企庫存壓力大之外，近期國家宏觀政策調(diào)控頻繁、對房企的資金要求高等原因都對土拍市場造成一定影響。此外，2021年下半年江門市場成交量有所回落，國慶期間樞紐新城多個項(xiàng)目促銷力度大，且地塊周邊新開發(fā)樓盤較多。在多重因素影響下，樞紐新城TOD4商住用地終止出讓。
????有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，樞紐新城的配套日漸成熟，近年來，梅江農(nóng)業(yè)生態(tài)園、樞紐體育公園、實(shí)驗(yàn)幼兒園樞紐分園等配套落成使用，未來鈞明歡樂世界、文化商業(yè)廣場、新會中醫(yī)院新院等配套也將落成，樞紐新城將越來越宜居，該區(qū)域依然會是房企投資開發(fā)的重要區(qū)域。
????大悅城·新悅錦云營銷策劃經(jīng)理唐偉杰表示，作為江門市南部樞紐中心，樞紐新城已聚集了一大批高端住宅小區(qū)，提升了區(qū)域整體居住環(huán)境，打造出“一站式”宜居生活圈。這不僅對業(yè)主有吸引力，對房企也有吸引作用。
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????市區(qū)將迎來土拍潮
????第四季度，房企普遍銷售壓力大，拿地比較謹(jǐn)慎，江門土拍市場后續(xù)將如何發(fā)展？
????記者從江門市公共資源交易中心了解到，近一個月，市區(qū)6宗商住用地即將限時競價，出讓數(shù)量較多，其中多宗靚地備受關(guān)注。
????10月29日，新會23號地將迎來限時競拍，該宗地塊位于會城街道潮興路東面、蘭苑路南側(cè)，建設(shè)用地面積20781平方米，掛牌起始價約1.74億元，起拍樓面地價約5244元/平方米。張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為，新會23號地位于會城城區(qū)，周邊配套成熟，地理位置認(rèn)可度較高，預(yù)計將會成功出讓。
????11月3日，新會24號地將迎來限時競拍，該宗地塊位于銀湖灣新四圍，建設(shè)用地面積19966平方米，掛牌起始價約1.05億元，起拍樓面地價約2100元/平方米。
????新會27號地位于新會區(qū)大鰲鎮(zhèn)鰲興路，建設(shè)用地面積11475.11平方米，掛牌起始價約6025萬元，折合樓面地價約2100元/平方米，將于11月25日限時競拍。
????“新會24號、27號地均位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一宗位于崖門，一宗位于大鰲。其中，新會24號地地塊狹長，規(guī)劃條件限制較多?！睆堟?zhèn)蘭表示，該地塊需建設(shè)商業(yè)酒店，并要整體自持本項(xiàng)目商業(yè)建筑部分6年，還需建設(shè)臨銀墾大道側(cè)的建筑控制線與道路紅線之間的人行道、廣場及其相關(guān)市政配套等工程，總體來說有一定的開發(fā)難度，對開發(fā)商自身資金及運(yùn)營能力要求較高。但周邊世貿(mào)碧海銀湖發(fā)展順利，銷售情況較理想，目前也成為粵港澳大灣區(qū)熱點(diǎn)旅游地，拉升了周邊土地價值。
????江海10號地位于金甌路與東海路交叉口西南側(cè)，建設(shè)用地面積12815.63平方米，掛牌起始價約1.52億元，起拍樓面地價約4300元/平方米，將于11月18日限時競拍。該宗地塊是“迷你地”，位于熱門的府西板塊，周邊配套完善，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計將會成功出讓。
????蓬江24號地位于濱江大道與華泰路交會處西南側(cè)，建設(shè)用地面積22710.17平方米，掛牌起始價約3.01億元，起拍樓面地價約5114元/平方米，將于11月23日限時競拍。綜合今年以來濱江新區(qū)出讓的地塊來看，預(yù)測該宗地塊將底價或低溢價成交。
????蓬江25號地位于雙龍地段武警支隊(duì)東南側(cè)，建設(shè)用地面積13657.43平方米，掛牌起始價約2.07億元，起拍樓面地價約5500元/平方米，將于11月30日限時競拍。這是今年雙龍板塊首宗掛出的地塊，該地塊周邊在售新房有嶺南印象、萬科金域國際、荔園·泮海藍(lán)灣、君朗名軒，均價約1.05萬—1.25萬元/平方米。而較為熱門的次新房有鳳山水岸、建泓璟園、帝豪尚品匯，二手均價約1萬—1.2萬元/平方米。該宗地塊地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，居住氛圍不錯。
????對于這些商住用地的土拍前景，受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體來看，預(yù)計接下來江門土拍市場將會持續(xù)底價或低溢價成交的態(tài)勢。
