福泉新村湖景東二街別墅成交總價約432萬元。
福泉新村湖西一街A33成交總價約150萬元。
????同一天，該小區(qū)湖西一街A33，經(jīng)過64輪競價，成交價約150萬元，折合單價約8921元/平方米，溢價率約47%。
????兩套同一小區(qū)的別墅法拍房在同一天競拍，成交單價卻相差近9000元/平方米，原因是什么？別墅法拍房是否較受置業(yè)者青睞？對此，記者進行采訪。
????文/圖 江門日報記者 李銀換
????A 競拍戰(zhàn)況激烈，1分鐘多達12次報價
????記者從阿里拍賣網(wǎng)了解到，福泉新村湖景東二街V8這套法拍房建筑總面積241.97平方米，為毛坯房，于2002年建成，房屋樓層共3層，首層一衛(wèi)一廳、二層兩房、三層兩房一衛(wèi)、一向西小陽臺、一朝南露臺。
????從展示的照片來看，房屋略顯破舊，別墅鐵門生銹，墻磚外露。而在屋內(nèi)，則堆放大量裝修材料、空調(diào)及排氣扇等雜物。
????該別墅起拍價為約168萬元，折合單價約6926元/平方米；評估總價約239萬元，折合單價約9894元/平方米。
????本次拍賣熱度較高，共19人報名，124輪競價，圍觀人數(shù)超過1.1萬人次。本次競拍可以用“戰(zhàn)況激烈”來形容，買家你來我往爭相報價，1分鐘多達12次報價。
????本次競拍從12月17日10：00開始，經(jīng)歷15次報價后，當天17：11，一名競拍者一次加價30.4萬元，使得報價超過評估價，約250萬元。
????緊接著，競拍節(jié)奏加快，一名競拍者又直接加價29.6萬元，競拍價躍至約280萬元。
????12月18日9：59，競拍價超過300萬元。
????12月18日11：21，競拍價超過400萬元。
????至12月18日11：41，本場拍賣剩下L6890和S5976這兩名競拍人的爭奪。
????兩人經(jīng)過28輪競價，最終，在12月18日13：08，該幢別墅成交，成交總價約432萬元，折合成交單價約17869元/平方米。
????B 同一小區(qū)兩套別墅成交單價相差較大
????同一天，福泉新村另一幢別墅也成交了。
????該幢別墅為湖西一街A33，建筑面積167.9平方米，為聯(lián)排別墅，1997年建成，目前有人居住，別墅共有2層半，陽臺朝南，大門向東。
????起拍價約102萬元，折合單價約6062元/平方米；評估總價約145萬元，折合單價約8660元/平方米。
????該幢別墅熱度同樣不低，共7人報名，吸引6532次圍觀。競拍第一天，只有1名競拍人出價1次，過了23小時，到了第二天早上才有其他競拍人再次出價。之后競拍過程較平穩(wěn)，基本都是按最低加價幅度5000元進行加價，不像V8別墅那樣出現(xiàn)一次加價約30萬元的情況。經(jīng)過64輪競價，最終成交總價約150萬元，折合單價約8921元/平方米。
????同是福泉新村，同一天成交的兩套別墅，一套成交單價約17869元/平方米，一套成交單價約8921元/平方米。為什么這兩套別墅的成交單價相差近9000元/平方米？
????“同一個小區(qū)，福泉新村拍賣的兩套別墅成交單價相差較大，這在別墅這類物業(yè)中是常見的。”嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認為，反映別墅的價值是綜合性，并不能簡單以建筑來定價，還需包括外觀、戶型、布局、層數(shù)、占地面積、朝向等，因此，往往同一區(qū)域不同位置，價格都相差較大的。根據(jù)該公司的成交情況，福泉新村二手別墅成交單價在9000元/平方米至25000元/平方米不等，價格相差也較大。
????裕隆基地產(chǎn)二手部濱江區(qū)域總監(jiān)趙耀東表示，這兩套別墅的位置差別較大，湖景東二街V8位于小區(qū)的中心位置，戶型朝向較好，因此受人爭搶；而湖西一街A33則靠近大路，且裝修一般，因而受關(guān)注度不夠高。他進一步表示，目前福泉新村掛牌的別墅不是很多，掛牌單價從八九千元/平方米至兩萬多元/平方米不等。
????C 別墅法拍房受置業(yè)者青睞
????記者梳理發(fā)現(xiàn)，在阿里拍賣網(wǎng)上公開拍賣的別墅數(shù)量并不算特別多，但基本都會吸引不少競買者的“爭搶”——
????荷塘鎮(zhèn)龍湖花園龍湖一街1號，共10人報名，經(jīng)過138輪競價，約234萬元成交。
????杜阮鎮(zhèn)山湖雅苑雅逸五街17號，共4人報名，經(jīng)過48輪競價，約189萬元成交。
????鶴山市址山鎮(zhèn)碧桂園山水豪園翠盈峰十六街8號，共6人報名，經(jīng)過22輪競價，約90萬元成交。
????臺山市臺城華僑花園沁翠苑91號，共5人報名，經(jīng)過35輪競價，約124萬元成交……
????鄧桐燊分析認為，從政策層面來講，政府不再審批發(fā)展別墅用地，存量別墅未來價值將逐漸顯現(xiàn)，特別單幢或雙拼占地面積大的別墅更顯珍貴，因此受到置業(yè)者的青睞。
????從嘉毅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)來看，今年以來，別墅的成交活躍度高，且成交量增加。由此可知，在當前全球貨幣超發(fā)的背景下，手中持有現(xiàn)金的置業(yè)者，往往會優(yōu)先選擇具體投資保值增值的別墅。“近兩年即便房地產(chǎn)市場受政策的調(diào)控，住宅價格有所調(diào)整，但別墅整體價格還是保持穩(wěn)定，個別靚盤價格仍有所上升?！编囃鋈缡钦f道。
????據(jù)趙耀東觀察，今年以來，市區(qū)二手別墅行情良好，受到不少置業(yè)者的青睞。別墅是稀缺產(chǎn)品，投資價值高。再加上新冠肺炎疫情的影響，不少置業(yè)者希望能擁有獨立的居住空間，因而二手別墅市場較旺盛。
????D 法拍房不一定是“餡餅”
????在淘寶平臺上進行司法拍賣的房產(chǎn)，評估價格大都遠遠低于市場價格。法拍房究竟是“餡餅”還是陷阱？
????法拍房的拍賣須知提到，買賣雙方交易所需承擔的一切稅、費、金及有可能存在的所有欠稅、費，物業(yè)、水、電等欠費均由買受人自行承擔；搬遷費用及其他一切費用由買受人負擔；過戶的稅費及補繳的所有費用由買受人承擔。
????裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理楊東卉表示，雖然法拍房的價格普遍比市場價便宜，但法拍房多存在瑕疵，風險較大。競拍成功后，能不能收樓、正常過戶，這是一個問題。有的法拍房光是物管費這一項，就欠費好幾萬元，需要由買受人承擔。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭提醒，購買未騰空或有人居住的法拍房會存在一定的法律糾紛風險。值得一提的是，法拍房貸款流程較復雜，且樓齡+貸款年限不能超過39年（如樓齡為17年，貸款年限最多為22年）。另外，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，會使買受人損失一定的錢財。
????趙耀東表示，對于法拍房交易，最重要的是產(chǎn)權(quán)清晰。在競拍前要先了解法拍房有沒有簽署租賃合約等，以免出現(xiàn)收房比較麻煩的情況。
????受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，競買人購買法拍房前要注意看清法拍房的現(xiàn)狀和所需要繳納的相關(guān)費用等拍賣條件，最好到實地查看房屋的實際情況，綜合評估后再決定要不要購買。
