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        1. 披荊斬棘 “韌性”前行——2022年江門樓市發(fā)展報(bào)告

          來(lái)源:江門日?qǐng)?bào)  發(fā)表時(shí)間:2023-01-13 10:17   

          一系列樓市新政的實(shí)施,激活江門樓市。

          2022年全市及各縣(市、區(qū))預(yù)售住宅套數(shù)

          2022年全市及各縣(市、區(qū))預(yù)售住宅套數(shù)

          2022年1—12月全市一手住宅成交量及成交均價(jià)走勢(shì)

          2022年1—12月全市一手住宅成交量及成交均價(jià)走勢(shì)

          2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅成交量

          2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅成交量

          2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅成交均價(jià)

          2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅成交均價(jià)

          2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅庫(kù)存情況

          2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅庫(kù)存情況

          2022年全市及各縣(市、區(qū))二手房成交情況

          2022年全市及各縣(市、區(qū))二手房成交情況

          ????2022年,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了極不平凡的一年。

          ????這一年,在疫情及房地產(chǎn)大周期拐點(diǎn)等多重因素的影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期,挑戰(zhàn)前所未有,變局無(wú)處不在。

          ????這一年,房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾起伏,房企在危與機(jī)中尋求破局。

          ????這一年,因?yàn)槔谜叩闹С?,又讓人看見樓市回暖的曙光?/p>

          ????正是風(fēng)起云涌之時(shí),行業(yè)在不斷校準(zhǔn)航向,重構(gòu)新的發(fā)展模式,房企也在主動(dòng)轉(zhuǎn)型,謀求更多破局可能。

          ????披荊斬棘,“韌性”前行。走過(guò)跌宕起伏的2022年,展望2023年,江門房地產(chǎn)市場(chǎng)將始終保持“韌性”,平穩(wěn)健康發(fā)展,也有望迎來(lái)“柳暗花明又一村”的新局面。

          ????策劃/朱衛(wèi)星

          ????統(tǒng)籌/陳祺偉

          ????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換

          ????1

          ????關(guān)鍵詞:波瀾起伏

          ????多次政策調(diào)整成樓市向上力量

          ????2022年,江門房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾起伏,與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)基本一致。

          ????在江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉看來(lái),2022年,江門房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“不容易”的一年。她表示,在疫情沖擊、市場(chǎng)調(diào)整等影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)多方承壓,供應(yīng)端和需求端的活躍度都較低。

          ????在需求端較弱的情況下,2022年,房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期,監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策,從支持需求端到支持企業(yè)端,政策力度不斷加大。

          ????根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2022年全國(guó)超300個(gè)省市出臺(tái)政策近千條,達(dá)到近年峰值。央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等部門,從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資,支持民企融資、“金融16條”、預(yù)售資金監(jiān)管新政、支持房企股權(quán)融資等陸續(xù)出臺(tái),幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能。

          ????江門則因城施策用足用好政策工具箱,及時(shí)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的政策,支持剛性和改善性住房需求,政策已取得初步成效。政策主要涉及暫停實(shí)施限策、實(shí)施限售、降低首付比例和房貸利率、階段性提高公積金貼息貸款額度等方面,房貸利率降至歷史低點(diǎn),2022年10月至12月底,首套房貸利率普遍低至3.9%。二手房交易流程亦在不斷簡(jiǎn)化,“帶押過(guò)戶”模式等均有利于打通交易鏈條,降低置換成本。

          ????以“5·31”新政為例,從2022年6月1日起,在我市蓬江區(qū)全區(qū)、江海區(qū)全區(qū)、新會(huì)區(qū)會(huì)城街道購(gòu)買新建商品住房的,實(shí)行限售政策,購(gòu)房人須在辦理合同網(wǎng)簽滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。對(duì)上述區(qū)域暫停實(shí)行限購(gòu)政策。在新政的刺激下,6月全市一手住宅成交4767套,成交均價(jià)8505元/平方米,為全年單月最高。江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉澤權(quán)用“破冰”來(lái)形容新政的效果。他表示,經(jīng)歷了1—5月的平淡期后,6月樓市企穩(wěn)回暖,一手住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)近三成,可見市場(chǎng)熱度增加。

          ????政策的放松,不僅可以提振市場(chǎng)信心,還能激活市場(chǎng)需求,刺激交易量,使市場(chǎng)更加活躍,促進(jìn)合理需求的積極釋放,特別是針對(duì)首套房的調(diào)整有助于釋放剛性住房需求。

          ????2022年全市一手住宅共成交46107套,一手住宅成交均價(jià)8073元/平方米。2022年,江門一手住宅市場(chǎng)波瀾起伏,努力在風(fēng)云變幻中尋找平衡。

          ????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為,江門一系列優(yōu)化政策,有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心。尤其是“市區(qū)暫停實(shí)施限購(gòu)政策”和“落實(shí)差別化住房信貸政策”,減輕了購(gòu)房者的壓力,加上各大銀行的調(diào)整動(dòng)作,整體來(lái)說(shuō)對(duì)部分前期資金有限或因購(gòu)房名額影響的客戶觸動(dòng)較大,促進(jìn)了合理購(gòu)房需求的釋放,讓市民的購(gòu)房熱情有所回升。雖然2022年政策的優(yōu)化調(diào)整,促進(jìn)了一定的成交,但在房企債務(wù)危機(jī)、疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)的多重打擊下,市場(chǎng)觀望情緒濃厚,消費(fèi)信心仍需修復(fù)。

          ????2

          ????關(guān)鍵詞:提振信心

          ????本土房企迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇

          ????土地與房子,就像面粉與面包的關(guān)系。土地市場(chǎng)的變化將很大程度上決定新房市場(chǎng)的發(fā)展。

          ????2022年,我市掛牌出讓的多宗靚地均由本土房企競(jìng)得,本土房企重回土拍市場(chǎng)“主場(chǎng)”——

          ????6月29日,廣東駿景灣地產(chǎn)集團(tuán)競(jìng)得樞紐新城明德二路北側(cè)、梅江北路東側(cè)地塊,成交總價(jià)約4.1億元,折合樓面地價(jià)約5010元/平方米,這是新會(huì)2022年拍出的首宗商住用地。

          ????11月3日,江門江發(fā)置業(yè)投資有限公司以總價(jià)約10.7億元競(jìng)得位于蓬江區(qū)濱江新區(qū)豬乸環(huán)一宗商住用地,折合樓面地價(jià)約4800元/平方米。

          ????12月2日,海悅集團(tuán)以總價(jià)約5.17億元競(jìng)得蓬江區(qū)濱江新區(qū)一宗望江靚地,地塊位于濱江大道西側(cè)、嶺江一品華府以南地段,折合樓面地價(jià)約5200元/平方米。

          ????12月13日,新會(huì)銀海發(fā)展和怡福地產(chǎn)兩家房企以總價(jià)約3.2億元聯(lián)合競(jìng)得新會(huì)樞紐新城今華路南側(cè)、吉祥南路東側(cè)地塊。12月15日,這兩家房企再度聯(lián)合以總價(jià)約3.5億元競(jìng)得位于樞紐新城江門廣雅學(xué)校旁一宗靚地……

          ????每一次商住用地的成交,都讓市場(chǎng)“熱鬧”起來(lái)。而在這背后,則是彰顯了房地產(chǎn)企業(yè)看好江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和遠(yuǎn)見。

          ????廣東駿景灣地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事馮永文在此前接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示:“江門是粵港澳大灣區(qū)城市,未來(lái)發(fā)展前景可期。駿景灣持續(xù)看好江門發(fā)展,將繼續(xù)深耕江門,為江門人帶來(lái)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品?!?/p>

          ????海悅集團(tuán)負(fù)責(zé)人同樣表示,海悅集團(tuán)之所以拍下濱江新區(qū)望江靚地,既是看好蓬江區(qū)、濱江新區(qū)的配套及發(fā)展前景,也是為了提振江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心,為城市的穩(wěn)定發(fā)展盡一份力。未來(lái),海悅將緊跟時(shí)代發(fā)展大潮,持續(xù)精研更具前瞻性和代表性的作品,為城市人居源源不斷注入蓬勃生命力。

          ????張鎮(zhèn)蘭分析,供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)。2022年,地價(jià)回歸理性,競(jìng)拍的房企數(shù)量合理,再加上未來(lái)一兩年市區(qū)住宅供應(yīng)量應(yīng)該會(huì)有所下降,房?jī)r(jià)有機(jī)會(huì)穩(wěn)中有升,此時(shí)是房企競(jìng)拍商住用地的好時(shí)機(jī)。對(duì)于本土房企來(lái)說(shuō),此時(shí)正是發(fā)展的機(jī)遇,在土拍市場(chǎng)上少了全國(guó)性房企的競(jìng)爭(zhēng),地塊基本底價(jià)成交,房企拿地成本降低。

          ????3

          ????關(guān)鍵詞:撥云見日

          ????2023年樓市有望企穩(wěn)向好

          ????房地產(chǎn)市場(chǎng)低位徘徊的態(tài)勢(shì)將持續(xù)多久,樓市何時(shí)撥云見日?

          ????雖然2022年江門樓市面臨諸多困境,但機(jī)遇也在紛至沓來(lái)。在眾多政策的“組合拳”下,市場(chǎng)主體預(yù)期正在逐漸好轉(zhuǎn),房企資金進(jìn)一步緩解,購(gòu)房者信心有所修復(fù),樓市支持剛性和改善性住房需求、保交樓、穩(wěn)民生的方向更加明確。2022年12月,國(guó)家高層釋意,時(shí)隔近20年再次重提“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。這無(wú)疑是對(duì)行業(yè)信心的重大提振。

          ????展望2023年,楊東卉預(yù)測(cè),在多重政策的利好之下,2023年江門樓市或?qū)⒂瓉?lái)“春暖花開”。2022年年底以來(lái),房地產(chǎn)利好的聲音不斷釋放,而且目前經(jīng)濟(jì)秩序逐步回歸正常,2023年全年經(jīng)濟(jì)預(yù)估增速將較2022年明顯回升,房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明朗。

          ????廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、房地產(chǎn)專業(yè)首席教授陳琳認(rèn)為,江門是大灣區(qū)房?jī)r(jià)的洼地,是宜居、宜業(yè)、宜投資的福地,江門房地產(chǎn)行業(yè)始終保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

          ????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為,2023年政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位,相信在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”和金融支持房地產(chǎn)政策的宏觀背景下,房企融資環(huán)境將得到改善,市民消費(fèi)信心將逐步修復(fù)。政策端利好不斷加碼,供給端、需求端、紓困端共同發(fā)力,再次支撐房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位。相信隨著供給側(cè)對(duì)保交樓和優(yōu)質(zhì)房企的支持深化,消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的觀望情緒會(huì)逐步得到緩解。而江門的樓市,即使市場(chǎng)信心逐步得到修復(fù)和改善,但房地產(chǎn)板塊的輪動(dòng)效應(yīng)依然存在,2023年下半年江門樓市或?qū)⒅饾u迎來(lái)起色。

          ????2022年江門賣出46107套一手住宅

          ????蓬江區(qū)量?jī)r(jià)均居榜首

          ????在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整的2022年,江門市房地產(chǎn)市場(chǎng)取得怎樣的成績(jī)?

          ????1月11日,江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布2022年1—12月房地產(chǎn)市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,2022年,全市一手住宅成交46107套;一手住宅成交均價(jià)8073元/平方米,其中,蓬江區(qū)一手住宅成交9697套,成交均價(jià)為10213元/平方米,量、價(jià)均居各縣(市、區(qū))榜首。

          ????一組組數(shù)據(jù)的背后,蘊(yùn)藏著2022年江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。對(duì)此,本報(bào)采訪業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行深度剖析,讓你讀懂2022年江門樓市。

          ????解讀

          ????2022年全市及各縣(市、區(qū))預(yù)售住宅套數(shù)

          ????蓬江區(qū)預(yù)售數(shù)量最多

          ????從整體情況來(lái)看,全市一手住宅預(yù)售37449套。其中,蓬江區(qū)的預(yù)售數(shù)量最多,為8153套。

          ????據(jù)美智研究院監(jiān)測(cè),2022年蓬江區(qū)共6個(gè)純新盤拿證入市,其中濱江新區(qū)有2個(gè)。從年度供應(yīng)來(lái)看,蓬江區(qū)供應(yīng)量最多的區(qū)域?yàn)闉I江新區(qū),新增住宅預(yù)售超5000套,另外部分熱門項(xiàng)目年內(nèi)多次拿證,如駿景灣濱江譽(yù)峰、龍光龍湖天著、萬(wàn)科金域華府、越秀星匯觀瀾等。但全市住宅整體供應(yīng)量同比仍有下跌,主要原因是受市場(chǎng)下行影響,一方面是新盤減少,加上房企推貨意愿降低,取證速度放緩,另一方面是全市住宅庫(kù)存量仍處較高水平,多個(gè)地區(qū)去化周期超20個(gè)月,整體以去庫(kù)存為主。

          ????2022年1—12月全市一手住宅成交量及成交均價(jià)走勢(shì)

          ????6月成交量?jī)r(jià)單月最高

          ????梳理2022年1—12月全市一手住宅成交量及成交均價(jià)走勢(shì)可知,6月是全年成交量最高,以及成交均價(jià)最高的一個(gè)月。

          ????江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉以“起伏不定”來(lái)概括2022年1—12月樓市走勢(shì)。2022年6月,江門迎來(lái)了利好政策,主要是暫停限購(gòu),首套房貸款利率降至最低4.25%,首付低至兩成,由于買房成本、購(gòu)房門檻、房貸利率的降低,使相當(dāng)一部分剛需置業(yè)需求得到釋放。另外,再加上6月各房企項(xiàng)目沖刺年中指標(biāo)任務(wù),推貨增多,促銷力度加大,在此雙重因素疊加作用下,進(jìn)而拉動(dòng)了市場(chǎng)的成交量。下半年以來(lái),受到疫情、全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響,房企加大促銷力度,“以價(jià)換量”成為2022年下半年的主調(diào)。

          ????2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅成交量

          ????蓬江區(qū)成交量最高

          ????2022年全市共賣了46107套一手住宅。其中,成交量最高的是蓬江區(qū),共成交9697套。從同比增幅來(lái)看,只有蓬江區(qū)同比有所增長(zhǎng),且增幅達(dá)20.8%。

          ????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析稱,蓬江區(qū)是江門的中心城區(qū),其中濱江新區(qū)更是未來(lái)的城市CBD中心,新房成交大多集中在此,隨著近年來(lái)的高速發(fā)展建設(shè),濱江新區(qū)逐漸成為大家置業(yè)首選的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。此外,2022年,蓬江區(qū)接連舉辦了一系列促消費(fèi)活動(dòng),打出消費(fèi)活動(dòng)的“組合拳”,積極應(yīng)對(duì)疫情影響,有效提振了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的活力。

          ????2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅成交均價(jià)

          ????成交均價(jià)整體較平穩(wěn)

          ????2022年全市一手住宅成交均價(jià)為8073元/平方米,同比下降2.7%,整體來(lái)看較平穩(wěn)。其中,蓬江區(qū)、新會(huì)區(qū)成交均價(jià)均破10000元/平方米,蓬江區(qū)一手住宅成交均價(jià)為10213元/平方米,居區(qū)域最高。

          ????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為,總體來(lái)看,2022年,江門樓市表現(xiàn)平淡,各大房企持續(xù)采取以價(jià)換量的營(yíng)銷策略,為吸引客戶到訪,價(jià)格不斷下探。尤其部分滯銷和尾盤清貨項(xiàng)目,整體價(jià)格降幅明顯。

          ????2022年全市及各縣(市、區(qū))一手住宅庫(kù)存情況

          ????各縣(市、區(qū))庫(kù)存量均有所下降

          ????2022年全市一手住宅庫(kù)存量70070套,為2020年12月底以來(lái)最低,同比下降10.3%,各縣(市、區(qū))庫(kù)存量均有所下降。庫(kù)存的下降,在一定程度上有利于供求關(guān)系的平衡。

          ????庫(kù)存可供消化周期體現(xiàn)著區(qū)域市場(chǎng)的供求關(guān)系——周期越短,供應(yīng)越緊張,價(jià)格越堅(jiān)挺;周期越長(zhǎng),供應(yīng)越寬松,價(jià)格越疲軟。從計(jì)算得出的數(shù)據(jù)可知,目前全市一手住宅可消化約18個(gè)月,供略大于求。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心認(rèn)為,房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期的合理區(qū)間在6—18個(gè)月。

          ????張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為,首先是供應(yīng)的縮減,其次受恩平個(gè)別項(xiàng)目非正常交易房屋集中網(wǎng)簽影響,庫(kù)存量明顯下降。區(qū)域上看,雖然各縣(市、區(qū))庫(kù)存套數(shù)同比均有減少,但臺(tái)山、開平、鶴山的去化周期仍處高位,主要原因是受疫情影響,港澳僑胞和外地人購(gòu)房減少,導(dǎo)致三個(gè)區(qū)域的成交量同比降幅較大。

          ????2022年全市及各縣(市、區(qū))二手房成交情況

          ????二手房成交18459套

          ????2022年全市共成交18459套二手房。除了臺(tái)山、恩平外,其他縣(市、區(qū))二手房成交量同比均有所下跌。

          ????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示,2022年盡管二手房貸款政策有所放松,如對(duì)貸款比例、審批要求有所放松,但受市場(chǎng)環(huán)境影響,二手房市場(chǎng)仍然表現(xiàn)一般。不過(guò)可喜的是,自2022年6月以來(lái),二手房市場(chǎng)已逐漸回暖,以該公司為例,近幾個(gè)月二手房成交量有較大增幅。2022年我市二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn):一是五六十萬(wàn)元以下的二手房成交量占比較高;二是別墅、大平層等二手房逐漸受青睞。在銀行對(duì)于二手房貸款政策不斷放松的情況下,相信會(huì)刺激二手房的成交。

          ????2022年全國(guó)樓市政策大事記

          ????2022年,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,如何增強(qiáng)市場(chǎng)購(gòu)買力、釋放購(gòu)房需求,成為重中之重。2022年樓市發(fā)布的政策主要集中在優(yōu)化限購(gòu)限售、調(diào)整公積金貸款等方面,以增加市場(chǎng)活力。同時(shí),在融資端,為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,化解風(fēng)險(xiǎn),提振行業(yè),各部門接連推出重磅政策,打開房企融資通道,促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)與房企展開合作等。

          ????1、保交樓

          ????2022年7月28日,中共中央政治局召開會(huì)議指出,壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。這是中央政治局會(huì)議首次提及“保交樓”。針對(duì)“保交樓”涉及的資金問題,2022年8月29日,由央行指導(dǎo),國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項(xiàng)借款,規(guī)模達(dá)到2000億元。這筆專項(xiàng)借款封閉運(yùn)行、??顚S茫瑢m?xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

          ????解讀:“保交樓”背后是“穩(wěn)民生”,各地政府積極推進(jìn)“保交樓”工作,截至目前,已取得了階段性的成效。

          ????2、“三箭”齊發(fā)

          ????2022年,地產(chǎn)融資“三支箭”——信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具連發(fā),為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)提供了極大支持。

          ????解讀:在市場(chǎng)信心較為脆弱的情況下,金融監(jiān)管部門“三箭”齊發(fā),幫助房企恢復(fù)“造血”功能,防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況,對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心將起到積極作用。

          ????3、支柱產(chǎn)業(yè)

          ????行業(yè)定位決定政策導(dǎo)向,近期房地產(chǎn)再度被重申為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。

          ????解讀:在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,肯定房地產(chǎn)的重要性更具積極意義,有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的修復(fù)和宏觀經(jīng)濟(jì)的改善。

          ????4、“五限”松綁

          ????2022年可謂是房地產(chǎn)政策松綁大年,以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”松綁成為主流,并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點(diǎn)城市的發(fā)展脈絡(luò)。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示,今年已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條,達(dá)到近5年來(lái)的峰值。

          ????解讀:2022年因城施策頻次創(chuàng)歷史新高,今年以來(lái),中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好政策工具箱,給予各地較高的調(diào)控自由度,地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變化及時(shí)調(diào)整政策節(jié)奏,力促市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。

          ????5、房貸利率

          ????2022年,央行三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR),以求刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。2022年內(nèi)LPR共出現(xiàn)三次下調(diào),為兩次“雙降”,一次“單降”。1年期LPR從3.8%下降到3.65%,5年期以上LPR從4.65%下降到4.3%,降幅分別為15和35個(gè)基點(diǎn)。

          ????不僅如此,央行還推出差別化信貸政策,比如5月的政策指出,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn);9月,階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限,符合條件的城市可自主決定新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

          ????解讀:5年期以上LPR是房貸利率定價(jià)的“錨”,很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本,帶動(dòng)住房需求釋放。

          ????2022年江門主要房地產(chǎn)政策回顧

          ????房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2022年,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期,行業(yè)發(fā)展面臨挑戰(zhàn),為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,我市堅(jiān)持“房住不炒”的定位,因城施策用足用好政策工具箱,及時(shí)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的政策,支持剛性和改善性住房需求。政策已取得初步成效。全市2022年商品房銷售面積約689萬(wàn)平方米,增速位于全省前列。

          ????1、出臺(tái)“十四條”

          ????4月28日發(fā)布《江門市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》。

          ????解讀:“十四條”的發(fā)布,提出包括“延期繳納土地出讓款、降低土地出讓競(jìng)拍保證金最低比例、優(yōu)化購(gòu)房資格、完善購(gòu)房資格核驗(yàn)系統(tǒng)、提高預(yù)售資金使用效率”等十四條措施,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

          ????2、實(shí)行限售政策

          ????從2022年6月1日起,在我市蓬江區(qū)全區(qū)、江海區(qū)全區(qū)、新會(huì)區(qū)會(huì)城街道購(gòu)買新建商品住房的,實(shí)行限售政策,購(gòu)房人須在辦理合同網(wǎng)簽滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。對(duì)上述區(qū)域暫停實(shí)行限購(gòu)政策。

          ????解讀:美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示,在市場(chǎng)壓力猶存之下,暫停實(shí)行限購(gòu)政策的新政出臺(tái)提振了信心,對(duì)江門樓市企穩(wěn)復(fù)蘇有積極作用,有利于促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放,平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。

          ????3、落實(shí)好差別化住房信貸政策

          ????6月,合理確定我市原限購(gòu)區(qū)域住房貸款的最低首付款比例,對(duì)無(wú)房、無(wú)貸款記錄的居民家庭購(gòu)買普通住房最低首付比例由30%調(diào)整為20%。將首套住房貸款利率一步到位降至最低標(biāo)準(zhǔn)4.25%;9月底,我市納入首批階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限城市,主要商業(yè)銀行將首套房貸利率下調(diào)到3.9%的歷史低位。

          ????解讀:江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉認(rèn)為,首套住房首付比例低,僅需20%,再加上利率下調(diào),對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)能得到真正的實(shí)惠,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的促進(jìn)作用。

          ????4、加大住房公積金支持

          ????3月起,階段性提高住房公積金貼息貸款額度10%。其中,高學(xué)歷人才再上浮15%—5%;9月初起,暫停輪候放款,恢復(fù)常態(tài)發(fā)放;9月底起,提高本科及以上學(xué)歷人才住房公積金貼息貸款額度,提高全裝修新建商品房住房公積金最高貸款額度,實(shí)施高層次人才住房公積金優(yōu)惠政策;10月起,首套房住房公積金貸款利率下調(diào)至3.1%等。

          ????解讀:住房公積金一系列政策的實(shí)施,更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

          ????5、舉辦促銷活動(dòng)

          ????我市舉辦“2022江門夏季促消費(fèi)活動(dòng)”,發(fā)放9000套、總價(jià)值3700萬(wàn)元的購(gòu)房消費(fèi)大禮包。舉辦“現(xiàn)房節(jié)”。各縣(市、區(qū))舉辦線上房博會(huì)、抽獎(jiǎng),發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等各類房地產(chǎn)促銷活動(dòng)。

          ????解讀:一系列促銷活動(dòng)通過(guò)政府、房企、消費(fèi)商家和金融機(jī)構(gòu)等推出各類惠企惠民禮包,共同發(fā)力,營(yíng)造良好市場(chǎng)氛圍,助力我市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖向好。

          ????6、優(yōu)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)

          ????8月起,市區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“單套住房建筑面積144平方米以下或單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下”,支持改善型住房需求。

          ????解讀:張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為,江門本次“豪宅線”的調(diào)整,進(jìn)一步支持了合理的購(gòu)房需求,有助于緩解購(gòu)房者的資金壓力,降低置業(yè)門檻,對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有著積極作用。

          ????7、推行二手房“帶押過(guò)戶”模式

          ????9月底起,試點(diǎn)推行以抵押登記變更為主要特點(diǎn)的同行間二手房“帶押過(guò)戶”模式,降低二手房交易成本,通過(guò)盤活二手房促進(jìn)一手房去化。多家銀行已開展“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。

          ????解讀:楊東卉表示,實(shí)施“帶押過(guò)戶”,實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無(wú)縫連接,可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn),縮短了交易的周期,有利于二手房交易流轉(zhuǎn),真正激活二手房市場(chǎng)。

          ????8、發(fā)布《住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》

          ????“十四五”期間,全市計(jì)劃新建商品住房28萬(wàn)—33萬(wàn)套。籌建公共租賃住房500套、保障性租賃住房1萬(wàn)套,新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼1000戶,試點(diǎn)探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本完成改造?;I建完成2022年度全市保障性租賃住房項(xiàng)目庫(kù)。

          ????解讀:市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,《規(guī)劃》是“十四五”時(shí)期江門市住房發(fā)展的藍(lán)圖和綱領(lǐng),是指導(dǎo)江門市未來(lái)五年各類住房布局、供應(yīng)和籌建的基本依據(jù)。接下來(lái),市住建局將全面推動(dòng)落實(shí)《規(guī)劃》提出的加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理、健全多層次住房保障體系、著力提升居民居住品質(zhì)、防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)、培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)“五大任務(wù)”,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,城市居民宜居水平明顯提升。

          ????9、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

          ????出臺(tái)《江門市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(征求意見稿)》,規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。

          ????解讀:《江門市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(征求意見稿)》的出臺(tái),有利于規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管,保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付,切實(shí)維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益,促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

          (責(zé)任編輯: 劉佼 二審:鐘建基 三審:莊英業(yè) )
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